CONDOMINIO Y GOBIERNO.

Posiblemente el título de este artículo pueda parecer fuera de lugar al considerar que el régimen Condominal es ante todo una propiedad privada cuyo desarrollo debería ser cuestión únicamente entre particulares.

La experiencia de más de diez años nos ha demostrado todo lo contrario, buena parte de laproblemática social del Condominio en nuestro país, tiene origen en la poca aplicación que el Estado Mexicano en sus tres poderes ha dado al Régimen Condominal.

Comenzando por la autorización de los grandes conjuntos sin el estudio de su impacto social, es increíble que en nuestro país se permita la construcción de inmensos conjuntos sin que existan servicios públicos para ellos; la idea es que una vez terminados, los desarrolladores los conectarán a los servicios municipales, y las autoridades tendrán para ese momento recursos suficientes para otorgar a los nuevos condóminos la recolección de basura, la dotación de agua potable, alcantarillado y drenaje y sobre todo la debida seguridad pública. Sueños que el comprador acepta con la palabra de los vendedores de “aquí pasará una avenida principal, no se fije en que sea sólo terracería, pronto será excelente, tendrá los mejores servicios y conectividades”.
Los Gobiernos en el país, sean estatales o municipales, han tenido que atender al condominio en tremendos claroscuros, sin gran especialidad, autorizan y vigilan su surgimiento, cobran derechos e impuestos, exigen algo poco entendido llamado “entregas”, “recepciones” o “municipalización” y después procuran no tener mucho que ver con los copropietarios. En la Ciudad de México existe un intento de autoridad Condominal denominado “Procuraduría Social” cuyas atribuciones reales son muy pocas. Las pocas malas copias que existen en el resto del país, sin los recursos de la capital, y menor historia en la materia, son oficinas de atención ciudadana sin especialización, con honrosas excepciones.

Es a tal grado la falta de especialización que cuando el nuevo propietario solicita los servicios municipales, las autoridades locales responden con una sólida serie de afirmaciones que los exculpan: “es régimen de condominio, no nos toca”, “no ha sido municipalizado” “no nos lo han entregado”, “no podemos entrar porque es privado” y si bien es cierto que las desarrolladoras
deben hacerse cargo de algunas obligaciones, también lo es que los propietarios pagan impuestos desde que firman sus contratos, así que no se entiende la falta de atención por los supuestos faltantes de las constructoras, que por cierto, también son responsabilidad municipal o estatal, según la entidad, para vigilar y hacer cumplir.

En cuanto a la legislación condominal, en la mayoría de los casos, también se queda atrás, el primer conjunto habitacional, el Conjunto Urbano Presidente Alemán en ciudad de México se inició en 1947, se inauguró en 1949 y la Ley de Condominio se aprobó hasta 1954. Las legislaturas tocan el tema como algo ajeno, copian las normas del Distrito Federal o de plano inovan sólo por dejar huella histórica legislativa en un intento infructuoso de influenciar con sus novedosas teorías jurídicas que sólo ponen exigencias desproporcionadas sin preguntar a los afectados si realmente les sirve lo que se está aprobando.

Así en Jalisco y Sinaloa, según sus códigos civiles, el Condominio es una persona moral, el régimen en sí tiene personalidad jurídica y por ende, capacidad legal para obligarse, pero en la práctica pocas instancias lo reconocen y permiten su aplicación. En el Estado de México una asamblea no tiene quórum legal para designar a sus representantes más que con las dos terceras partes de los propietarios reunidos en asamblea. Imaginarse que para elegir presidente del país no existe un mínimo de participación ciudadana, pero para nombrar a mi administrador tengo que hacer que salgan a la asamblea el 66% de mis vecinos, es tarea titánica.

Legislaciones que hacen referencia a la presencia de un notario, de un servidor municipal o de un registro de libros ante instancias que no existen, lo cual siempre obstruye la vida condominal. En cambio, sabemos de legisladores capitalinos con propuestas para crear juzgados condominales congeladas.

Casi todas las legislaciones estatales crean la obligación municipal de difundir la “Cultura Condominal”, capacitar y regular al condominio, estableciendo la necesidad de crear Mesas de Atención con facultades específicas y amplias, lo único que nunca dicen estas legislaciones es de dónde se obtendrán los recursos para ello, con lo que su existencia es realmente nula.

No hablemos de los poderes judiciales. Inexistente la especialización Condominal. En Ciudad de México donde casi el 50% de la población vive en régimen de condominio, no existen juzgados especializados, y peor aún, la ley exige que antes de proceder legalmente en asuntos de la materia hay que pasar por la vista de la Procuraduría Social, un órgano del poder ejecutivo.

Es cierto, existen administraciones municipales que han hecho grandes esfuerzos, muy meritorios algunos y de ellos hablaremos en otros números, pero lo cierto también es que rara vez estos trabajos trascienden al cambio electoral de las autoridades, y los avances casi nunca pasan de tres años. 

Es tiempo de exigir como ciudadanos, nunca se va a despreciar el apoyo económico que se dé como instancia de gobierno a un condominio, que van desde regalar pintura e impermeabilizante hasta pagarles la luz común, pero sobre todo, la comunidad Condominal en México lo que requiere son autoridades en la materia, Gobiernos especializados en atención y regulación, con
auténtica capacitación y vigilancia de la convivencia, legisladores que condóminos o no, investiguen antes de pretender establecer las normas de convivencia y las funciones públicas, y claro, una especialización judicial sobre el tema, es deprimente llegar a un juzgado en cualquier parte del país, a excepción del D.F., en donde la realidad los ha obligado a aprender, y tener que
afrontar acuerdos de desechamiento de la instancia por desconocimiento del tema o miedo a un problema de comunidad.

Las autoridades también tienen que crecer.