GARANTÍAS AL COMPRAR EN CONDOMINIO, 5 AÑOS EN
GUANAJUATO PARA VICIOS OCULTOS, UN CASO DE LEGISLACIÓNEXAGERADO.
Todo bien o servicio que se vende en México debe tener una garantía, entre los bienes que nos
interesan están los inmuebles en condominio.
En condominio, podemos hacer valer las garantías ante 2 instancias: los Tribunales Civiles y
ante la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO), éste último caso sólo si el proveedor
es fraccionador, constructor, promotor o persona que interviene en la asesoría y venta al
público de viviendas destinadas a casa habitación.
De acuerdo al Código Civil Federal, y se aplica al condominio por claridad, todo
vendedor de inmueble en condominio está obligado a responder por los defectos
ocultos POR UN PLAZO DE 6 MESES desde la entrega, siempre que dichos defectos
hagan impropio el inmueble para habitarlo, o que disminuyan la posibilidad de
hacerlo al grado que, de saberlo el comprador, no lo hubiera adquirido o habría pagad
menos; lo que tiene 3 condiciones: que sean defectos ocultos, que el comprador los
desconozca a la compra y que el adquiriente no tenga oficio o profesión por la que
pudiera descubrirlos. Si esto se cumple, puede pedir la rescisión del contrato y el
pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una cantidad
proporcionada del precio, que en el lenguaje jurídico se conocen, la primera como acción
redhibitoria, y la otra como acción común estimatoria o quanti minoris; además, si
prueba que el vendedor sabía de los vicios y no la advirtió, procede el pago de daños y
perjuicios, si el daño es tal que hace inútil el inmueble para habitarlo, deberá restituir el
precio con los gastos del contrato y los daños y perjuicios.
Las Legislaciones Civiles de cada Entidad Federativa reproducen casi con exactitud lo
explicado, cambiando el plazo para interponer la acción; 16 códigos civiles otorgan 6 meses
de garantía para vicios ocultos en condominio, 15 códigos civiles 1 año y, nuestro caso
exagerado, el Código Civil para el Estado de Guanajuato cinco años.
Dice el artículo 984 del Código Civil para el Estado de Guanajuato “Cuando existan vicios ocultos en la propiedad exclusiva, la acción del condómino para hacer valer sus derechos contra el vendedor prescribirá en cinco años contados a partir del momento en que entre en posesión física o jurídica de dicha propiedad.”
Es importante señalar que las garantías de las demás entidades federativas son sobre la unidad de propiedad exclusiva y el área común (indiviso), y que, la garantía guanajuatense en estudio cubre lo relacionado a la propiedad exclusiva, la casa o departamento con sus cajones de estacionamiento, bodegas, jardines privados y anexos que la escritura ampare; en cuanto al área común, se estará a lo preceptuado en la regla general de garantía de 6 meses sobre vicios ocultos del mismo código sustantivo civil.
Aun cuando la garantía está limitada, resulta exagerada. Implica que deberán permanecer funcionando la estructura, las instalaciones (hidráulica, eléctrica, sanitarias, de gas, de aire acondicionado, etc.), y acabados durante 5 años, y que de surgir una anomalía, el vendedor está obligado a su reparación; cumpliendo los requisitos en este periodo, tiene el comprador además la
posibilidad de demandar la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, la defensa del constructor queda únicamente en el proceso de mantenimientos que debera probar no se dieron adecuadamente.
Si bien es cierto que el vicio o defecto debe hacer impropia la unidad para habitarse o disminuir el uso, no es una situación graduada legal sino subjetivamente, ya que la condición es que de saberlo el comprador no lo hubiera adquirido, por lo que para actualizar el supuesto, se requiere una buena argumentación y la demostración de que los vicios ocultos existían al tiempo de la
adquisición o surgieron en el periodo de 5 años, a través de la prueba pericial.
El ejemplo es el de un inmueble, objeto de una compraventa que se hallaba destinado a constituir un área verde, en esta circunstancia el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida, y por tal motivo el comprador está en lo correcto al solicitar la rescisión del contrato y que le sea devuelto el precio si no se hizo tal área.
Una disposición exagerada que fundamenta una rescisión es la falta de conformidad con el inmueble adquirido y de muchas maneras ata al vendedor al grado de obstaculizarle otras negociaciones.
Lic. Saraín Rodríguez Carbajal
Directora Jurídica SLAC
