DEMANDA AL MOROSO, RECUPERACIÓN DE CUOTAS DE MANTENIMIENTO ANTE TRIBUNALES CIVILES.

 

La problemática aparentemente imposible de un condominio son los morosos. Hemos encontrado a lo largo del trabajo condominal de la Consultoría que la información que poseen los copropietarios es mínima sobre las opciones de cobrar las cuotas ordinarias y extraordinarias que se convierten en grandes adeudos, es entonces cuando la cobranza se limita a agredir al moroso y restringirle los servicios, incurriendo incluso en delitos que finalmente causan más molestias a los que trabajan en el condominio que al vecino infractor quien termina acostumbrándose al ambiente hostil.

Las aportaciones condominales sí pueden recuperarse por vía judicial, una demanda civil es realmente fácil si se cuenta con la asamblea que cumpla con los requisitos que exige la normatividad condominal de la entidad federativa de que se trate y culmina con un embargo de bienes como cobro de las cuotas condominales y demás prestaciones exigidas al moroso, existen  normas que contemplan incluso el obligar al deudor a vender en subasta pública su  unidad de propiedad exclusiva por el constante incumplimiento, lo que será materia de otro artículo.

La aparente facilidad de recuperar las cuotas de mantenimiento adeudadas, incluyendo intereses, multas y si el juzgador lo permite, gastos y costas, se debe a que no existen excusas al moroso ante la obligación de contribuir al mantenimiento de su condominio, la única defensa que tiene es el pago, presentando obviamente la documental que lo acredite, como tal, excluiría la acción sin más oportunidad. Sabemos que el moroso arguye ausencia o deficiencia de servicios, hostilidad, falta de cobro, y hasta malos manejos financieros, pero ninguna de ellas prospera ante la obligación de pago ya que le quedan expeditas otras vías para sus inconformidades, hasta este momento ninguna ley establece este tipo de argumentos como defensas o excepciones al pago.

El caso de una demanda mal fundada es diferente y dará lugar a un sinfín de excepciones que descansen en hechos que por si mismos no excluyen la acción, pero dan al demandado la facultad de destruirla mediante oportuna alegación y demostración de hechos, de ello deviene la importancia de cumplir con exactitud la normatividad condominal al determinar las cuotas de mantenimiento, pues una asamblea con errores u omisiones en la convocatoria, desarrollo, asiento o notificación traerá sin duda una sentencia desfavorable al condominio, siendo de relativa facilidad cuidar los detalles leyendo.

Cada entidad federativa desde Baja California hasta Quintana Roo tiene sus propias normas. Es imperativo cumplir la legislación estatal, la municipal y el mismo Reglamento del Condominio establecido por el constituyente del régimen cuando se fijen las cuotas de mantenimiento.

Las  entidades federativas con mayor evolución normativa, han reconocido que se trata de una materia que amerita especialización y una legislación independiente, colocan las disposiciones condominales en su propia ley de condominio, que hoy suman 22 en el país, le siguen cinco casos en que el condominio se regula dentro del Código Civil (Chihuahua, Guanajuato, Jalisco, Puebla y Tlaxcala), tres en sus Código Urbanos (Aguascalientes, Querétaro y Zacatecas), uno en la Ley de Desarrollo Urbano (Durango) y un caso de regulación simultánea con Fraccionamientos, Unidades Habitacionales y Uso de Inmuebles en tiempo compartido (Campeche). La tendencia es clara, la población de mexicanos que vive en condominio tiende a la alza y exige un tratamiento especializado.

Identificadas las normas que aplican en el condominio, deberá cumplirse cabalmente con requisitos que las mismas marcan:

1. Anticipación de la convocatoria (que va desde 3, 5, 7, 8, 10 o 15 días previos, de acuerdo a la norma de cada entidad federativa)
2. Emisión de convocatoria con requisitos formales (fecha, lugar y orden del día)
3. Hacer las convocatorias que permite la ley (no todas contemplan primera, segunda y tercera convocatoria, algunas señalan primera y segunda o única convocatoria)
4. Notificar la asamblea según marca la norma (unidad por unidad, con o sin uso de correo certificado, por correo electrónico, fijándola en la puerta, publicándola en periódicos, con o sin testigos, etc.)
5. Desarrollo de la asamblea con el quórum que la ley impone (90%, 75%, 50% o los presentes según la ley).
6. Nombramientos de órganos de dirección de la asamblea (Presidente, Secretario, Escrutadores, etc.)
7. Nombramientos de órganos de dirección del condominio que sean los correctos, ya que éstos tendrán la personalidad jurídica para demandar por las cuotas (Administrador, Comité de Administración, Comité de Vigilancia, Comité Consultivo y de Vigilancia, Mesa Directiva, Consejo Directivo, Consejo, asamblea Delegacional y hasta Comisiones, según el caso) debemos cerciorarnos del nombre, en muchos casos la figura del tesorero no existe y es un error común elegir uno, ya que la función es del administrador.
8. Fijar claramente los montos de cuotas ordinarias y extraordinarias, así como la periodicidad, intereses, multas y demás sanciones ante el incumplimiento para hacerlas exigibles en juzgado fundadamente.
9. Recabar las firmas de asistencia (antes, durante o al final de la asamblea, según establezca la legislación)
10. Trascripción, autorización y firma del acta de asamblea como exija la ley condominal de la entidad (el Presidente, Secretario o Escrutadores de Asamblea, el Presidente Contralor de la Mesa Directiva, el Notario público, el Presidente del Comité de Administración, el Comité de Vigilancia, los asistentes, etc.)
11. Asentar el acta en el libro, el cual por algunas legislaciones lleva una o registro ante alguna autoridad (Secretaría General de Gobierno del Estado, Oficialías Conciliadoras , Secretarios del Ayuntamiento, Procurador Social, etc.) o su protocolización, según la entidad no siempre se requiere un Notario, muchas legislaciones han suprimido el oneroso requisito, otras, han establecido organismos por demás burocráticos como la Procuraduría Social en el distrito Federal y una municipal perdida en el Estado de México, que demuestran que son obstaculizadoras de la vida condominal, ya que su presencia entorpece y no coadyuva para que el condominio cobre las cuotas en un juzgado.
12. Agotar instancias conciliatorias.
13. Notificar los acuerdos de asamblea.

 

Una asamblea que cumpla los requisitos es la base de un escrito de demanda con sentencia condenatoria al moroso, ubique su ley y cuide cumplirla, así el abogado puede garantizarle el proceso.

Recuerde sobre todo lo esencial: NO TIENE PORQUE SOPORTAR AL MOROSO, DEMANDAR Y OBLIGARLO A PAGAR VÍA JUDICIAL, ES RELATIVAMENTE FÁCIL Y HASTA ECONÓMICO.

 

Lic. Saraín Rodríguez Carbajal.

Directora Jurídica SLAC